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Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
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Rechtsanwalt Friedrich Ramm
Mietrecht: Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
I. Anspruch auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs
Macht der Mieter von der gemieteten Sache einen vertragswidrigen Gebrauch und setzt er den Gebrauch ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann der Vermieter auf Unterlassung klagen ( Unterlassungsklage, § 541 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -).
Einzelheiten zum vertragswidrigen Gebrauch siehe unten unter III.
Zur Abmahnung des vertragswidrigen Gebrauchs siehe unten unter IV.
II. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
1. Einzelheiten
Bei vertragswidrigem Gebrauch ist der Vermieter aber auch berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen ( § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter darf allerdings die Kündigung erst dann aussprechen, wenn der Mieter oder derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, ungeachtet eines mit einer angemessenen Frist versehenen Abhilfeverlangens oder einer Abmahnung des Vermieters den vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt ( § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB),
* der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt,
insbesondere einem Dritten den ihm unbefugt überlassenen
Gebrauch beläßt,
* oder die Sache durch Vernachlässigung der dem Mieter
obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.
Einzelheiten zur Abmahnung siehe unten unter IV.
2. Besonderheiten bei der Kündigung im Falle der Wohnraummiete
2.1. Schriftform der Kündigung
2.1.1. Allgemeines
Handelt es sich um Wohnraum, so bedarf die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform ( § 568 Abs. 1 BGB). Für die Einhaltung der Schriftform ist gemäß § 126 Abs. 1 BGB die Namensunterschrift des Vermieters oder seines Bevollmächtigten unter der Kündigung erforderlich. Daher wahrt weder ein Telefax noch eine E-Mail die Schriftform.
2.1.2. Kündigung durch einen Bevollmächtigten
Läßt der Vermieter durch einen Bevollmächtigten die Kündigung erklären,
so ist dieser eine entsprechende Vollmacht im Original beizufügen. Geschieht dies nicht, so kann durch den Mieter die Kündigung wegen fehlender Vollmacht zurückgewiesen werden, wobei die Zurückweisung unverzüglich erfolgen muß ( § 174 Satz 1 BGB). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern ( § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zeitliche Obergrenze für die Zurückweisung dürfte bei maximal zwei Wochen liegen.
Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte ( § 174 Satz 2 BGB), was allerdings im Falle eines Falles vom Vollmachtgeber zu beweisen wäre. Die sichere Vorgehensweise ist es also, der Kündigung eine Vollmacht beizulegen, die den Bevollmächtigten zur Kündigung ermächtigt.
Erfolgt die Zurückweisung durch einen Vertreter des Mieters, so muss auch der Zurückweisung eine Originalvollmacht beigefügt werden, andernfalls kann der Vertreter des Vermieters die Zurückweisung seinerseits gemäß § 174 Satz 1 BGB zurückweisen. Es wird sich dann regelmäßig ergeben, dass eine wiederholte Zurückweisung von Seiten des Mieters unter Beifügung der Vollmachtsurkunde nicht mehr unverzüglich ist, so dass in diesem Falle die Kündigung ohne Beifügung der Vollmacht wirksam wäre.
Der Vermieter tut aber gut daran, sich diesen ganzen Zirkus zu ersparen, indem er seinen Vertreter mit einer ihn zur Kündigung ermächtigenden schriftlichen Vollmacht ausstattet, die von vornherein der Kündigung beigefügt wird.
2.2. Begründung der Kündigung
Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ist die Kündigung unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 22.12.2003 - VIII ZB 94/03 -).
Die Begründung ist so abzufassen, dass sie es dem Kündigungsempfänger ermöglicht, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 -).
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III. Vertragswidriger Gebrauch
1. Allgemeines
Bezüglich der Feststellung, ob vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegt, ist Maßstab der vertragsmäßige Gebrauch. Dieser bemisst sich nach dem Vertrag, der Verkehrssitte und dem Gesetz.
Ein vertragswidriger Gebrauch muss lediglich objektiv vorliegen. Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich.
2. Vertragswidriger Gebrauch bei Wohnnutzung
2.1. Fälle, in denen ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegt
Wenn im Mietvertrag nur Wohnnutzung vereinbart ist, liegt z.B. in folgenden Fällen ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor:
* unerlaubte Tierhaltung,
* Tierzucht,
Einzelheiten zur Tierhaltung und Tierzucht in der Wohnung siehe im Beitrag 14,
* Lagerung oder Benutzung hausgefährdender Gegenstände oder Stoffe
(z.B. gefährliche Chemikalien, Sprengstoff),
Einzelheiten zur Lagerung von gefährlichen Stoffen siehe unten unter 2.2.,
* unerlaubtes Beseitigen oder Beschädigen der Mietsache
[Jedoch gehören zum Gebrauch der Mietsache unvermeidlich gewisse Gebrauchs-
und Verschleißspuren (Abnutzung). Diese sind nicht vertragswidrig.
§ 538 BGB bestimmt bezüglich dessen, daß der Mieter für die durch
den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache nicht haftet. So gehört beispielsweise das Bohren
von Dübellöchern grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
(Landgericht Hamburg: Urteil vom 17.05.2001 - 307 S 50/01 -).],
* Verwendung von Wohnungsfenstern zu Werbezwecken (kommerzielle Werbung,
Wahlwerbung oder sonstige politische Meinungsäußerung),
* Heimarbeit (allerdings nur dann, wenn sie mit unzumutbarer
Belästigung, Gefährdung der Wohnung oder Änderung
ihrer Beschaffenheit verbunden ist),
* Prostitution (Alleinunterhalter/in oder Bordellbetrieb),
* Betreibung eines Spielclubs,
* Betreibung einer Fälscherwerkstatt,
* Unterhaltung eines Beherbergungsbetriebes (Pension),
* Betreibung eines Forschungslabors oder eines Labors,
um illegal Drogen herzustellen,
* selbständige Betreibung
- eines Handwerks,
- einer Warenproduktion,
- eines Versandes.
Nicht vertragswidrig ist dagegen der bloße Nichtgebrauch der Mietsache.
2.2. Lagerung von leicht entzündlichen oder explosiven Stoffen bzw. anderen
gefährlichen Substanzen
Es versteht sich eigentlich von selbst, dass leicht entzündliche oder explosive Stoffe beziehungsweise andere gefährliche Substanzen, wie zum Beispiel giftige Stoffe nichts in einem Mietshaus zu suchen haben. Auch gehören diese nicht in mitgemietete Nebenräume wie Garagen und Schuppen. Gegen ein entsprechendes mietvertragliches Verbot bestehen also grundsätzlich keine Bedenken. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn für die Heizung Öl als Brennstoff benötigt wird und für die kontinuierliche Beheizung eine gewisse Menge Heizöl vorrätig gehalten werden muss.
Besteht keine mietvertragliche Regelung, welche die Lagerung von gefährlichen Stoffen einschränkt oder gar verbietet, sind in jedem Fall die Technischen Regeln für brennbare Flüssigkeiten (TRbF 20) einzuhalten. Danach dürfen in in Kleingaragen nicht mehr als 20 Liter Benzin und bis zu 200 Litern Heizöl in verschlossenen, bruchsicheren Behältern, andere brennbare Stoffe nur in unbedeutenden Mengen gelagert werden (die Tanks von Kraftfahrzeugen sind hiervon ausgenommen).
Heizöl ist in Gebäuden in separaten verschlossenen Heizöllagerräumen zu lagern. Für die Lagerung außerhalb von Heizöllagerräumen gelten folgende Höchstmengen: - in Kanistern bis zu 40 Liter je Wohnung - in ortsfesten Behältern bis zu 100 Liter je Wohnung - in Räumen ohne Feuerstätten bis zu 620 Liter je Wohnung -, jedoch nicht mehr als insgesamt 5.000 Liter pro Gebäude.
Leichtentzündliche Flüssigkeiten, deren Flammpunkt unter 21 Grad Celsius liegt (Klasse A I), dürfen in Wohnungen nur bis zu einem Liter (haushaltsübliche Menge), in Kellerräumen bei Verwendung unzerbrechlicher Gefäße bis zu 20 Liter aufbewahrt werden.
Flüssigkeiten, deren Flammpunkt über 65 Grad Celsius liegt (Klasse A III) oder die mit Wasser mischbar sind (Klasse B), dürfen in Wohnungen bis zu 5 Liter, in Kellerräumen bei Verwendung unzerbrechlicher Gefäße bis zu 20 Liter aufbewahrt werden.
Als brennbare Flüssigkeiten gelten nicht nur Benzin und Heizöl, sondern zum Beispiel auch lösungsmittelhaltige (brennbar) Farben und Lacke, Alkohol, Spiritus (vergällter Alkohol), Methanol, Propanol, Aceton usw.
Wenn gefährliche Substanzen gelagert werden, so muss auf jeden Fall eine Geruchsbelästigung sowie mögliche Gesundheitsbeeinträchtigungen von Nachbarn oder Mitbewohnern ausgeschlossen sein.
Weiter zu beachten ist, dass der Boden von Garagen oftmals nicht flüssigkeitsdicht ist, so dass beim Umfüllen von Treibstoff (Benzin bzw. Dieselkraftstoff) die Gefahr besteht, dass davon etwas durch den Boden sickert und es damit zu erheblichen Umweltschäden durch Verschmutzung des Grundwassers kommen kann.
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3. Vertragswidriger Gebrauch eines mitvermieteten Ziergartens
Ist ein Garten als Ziergarten vermietet worden, so hat der Mieter diesen entsprechend zu erhalten und zu pflegen. In diesem Falle ist ihm die Anlage eines Gemüsebeetes und die Einrichtung eines großen Komposthaufens verwehrt.
Das Amtsgericht Augsburg hatte in seinem Urteil vom 19.02.2002 - Aktenzeichen 20 C 5057/01 - einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter vertraglich verpflichtet war, den ihm mitvermieteten Gartenanteil als Ziergarten zu erhalten und zu pflegen. Der Mieter hatte dort jedoch ein Hochbeet mit Gemüse und Blumen eingerichtet sowie einen Komposthaufen angelegt.
Das Amtsgericht Augsburg verurteilte den Mieter dazu, das Hochbeet und den Komposthaufen zu entfernen.
IV. Abmahnung bezüglich des vertragswidrigen Gebrauchs
Die durch den Vermieter auszusprechende Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Sie muss stets gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden. Die Abmahnung muss den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch so genau wie möglich bezeichnen, damit der Mieter sie befolgen kann. Außerdem muss sie eine Aufforderung enthalten, die darauf abzielt, dass der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache zu unterlassen ist.
Aus Beweisgründen sollte die Abmahnung schriftlich erfolgen.
Eine Fristsetzung bezüglich der Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs oder die Androhung von Folgen für den Fall der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs ist zwar nicht notwendig, dürfte aber in den meisten Fällen angebracht sein.
In den Fällen, in denen ein Abhilfeverlangen mit Fristsetzung oder eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abhilfeverlangen bzw. Abmahnung zulässig ( § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Ferner ist die außerordentliche fristlose Kündigung dann zulässig, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist ( § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).
V. Schadensersatzpflicht des Mieters
Verursacht der Mieter an der Mietsache Schäden, indem er vorsätzlich oder fahrlässig seine Obhutspflicht verletzt, so ist er gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Eine Verletzung der Obhutspflicht liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht pfleglich behandelt bzw. diese nicht vor Schäden schützt.
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Gebrauch vertragswidrig Mietsache (Bearbeitungsstand des Beitrags 10: 05/2024) Mietsache vertragswidrig Gebrauch
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